공공주택 주택청약 1순위 조건
민영주택 주택청약 1순위 조건
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주택청약이란(?)
주택청약은 주택을 입양받으려는 사람이 일정한 자격을 갖추어 사겠다는 의사표시를 위해 예금에 가입하는 것을 말합니다.
여기서 예금가입이란 주택청약통장에 가입하는 것을 의미합니다.
주택청약은 현재 주택공급에 관한 규칙에 따라 시행되는 주택공급방법이자, 대한민국에서 아파트 입주자를 선정할때 근간이 되는 방식이며 현재는 한국부동산원 산하 청약Home에서 주택청약 업무를 주관하고 있습니다.
주택청약제도를 설명하기 위해서는 분양가상한제에 대한 설명을 빼놓을수 없습니다.
본래 시장경제에서는 아파트를 신축 지었을때 구매하려는 사람들이 많다면, 당연히 돈을 더 많이내는 사람에게 맞추어 판매하게 되는데 하지만 부동산 가격이 폭등하는 대한민국에서 그랬다간 부동산 가격이 폭등하게되고, 결국 개발독재 시절 부동산 가격 안정을 위하여 분양가상한제를 실시하였습니다.
쉽게 말하면 새로 지은 아파트의 초기 판매 가격을 못올리게 막아버렸다는 말입니다.
새로 지은 아파트의 가격의 한도를 정해버린 상황에서, 아파트를 분양받고 싶어하는 사람들, 즉 아파트를 사고 싶어하는 사람들이 많은 상황에서 아파트를 누가 분양받을지 정해야하는 방법이 필요하다보니 생긴 제도가 바로 주택청약제도 입니다.
청약제도의 존재 이전에는 입주자 선정을 시행사에 일임하였기 때문에 부동산 관련 정보를 가지고 있는 복부인들과 같은 투자자들이 분양가상한제를 통해 얻는 이득을 다 가져가버리자, 분양가상한제를 통한 이득을 주택이 더 절실하게 필요한 계층에게 우선적으로 배분해주기 위해서 주택청약제도를 통해 당첨자를 선정하게 된 것 입니다.
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주택청약제도 역사
1977년에 서울 주택난을 해소하기 위해 국민주택 우선공급에 관한 규칙에 의거하여 공공주택 분양시 주택청약제도가 시행되었습니다.
이후 1978년부터는 민영주택에도 청약제도가 적용되게 되면서 대한민국에서 공급되는 모든 아파트는 주택청약제도를 통해 입주자를 모집하게 됩니다.
최초에는 공공주택은 무주택 1순위 자격 보유자를 대상으로 추첨하였고, 민영주택은 모든 1순위 자격 보유자를 대상으로 추첨하였으나 시간이 흐름에 따라 점차 제도가 정교해지기 시작합니다.
최초에는 6회 이상 낙첨된 가구를 대상으로 우선적으로 분양권을 받을 수 있는 0순위 통장 제도가 있었으나 0순위 통장의 불법거래가 성행하게 되면서 1983년에 0순위 제도가 폐지되었습니다.
1기 신도시 건설이 본격적으로 추진되면서 정책적으로 아파트를 구입하게 할 대상이 당첨되도록 제도가 수정되었으며 당시 전용 85 제곱미터 이하 민영아파트는 50% 이상이 무주택 1순위자에게 우선 공급되었고, 다주택자는 1순위 자격에서 제외되었습니다.
1999년에는 외환위기로 인한 경기 침체를 탈출하기 위하여 1세대 1계좌 원칙이 폐지되고 청약예금은 1인 1계좌 개설이 가능해졌습니다.
2004년에는 과열하는 청약 시장을 규제하기 위해 전용 85 제곱미터 이하 중소형 아파트의 75%를 무주택 세대주에게 우선 공급하도록 확대되었습니다.
2007년에는 85 제곱미터 이하 중소형 주택 분양물량의 75%, 중대형 물량의 50%에 대해 청약가점제가 적용되기 시작되얶으며 기존에는 1순위 대상자중에서 추첨으로 당첨자를 선정하는 방식이었으나, 가구주의 나이, 무주택 기간, 청약통장 가입기간에 가점을 부여하여 가점이 높은 순서대로 당첨자를 선정하는 방식이었습니다.
2009년에는 부지 중 그린벨트 해제 비율이 50% 이상 되는 보금자리주택 청약시 85 제곱미터 이하 주택의 100%에 가점제를 적용하게 되었습니다.
2014년에는 부동산 경기 부양을 위해 가점제를 완화하였으며 중소형 가점제 비율이 40%로, 중대형은 100% 추첨으로 당첨자를 선정하게 됩니다.
2017년부터는 청약 제도가 다시 강화되기 시작하는데 문재인 정부 출범 이후 두번째 부동산 정책이었던 8.2 부동산 대책에서 수도권에서는 청약통장 가입 2년이 경과하여야 1순위 자격을 얻게 되었고, 청약가점제의 비중을 다시 늘리게 되었습니다.
투기과열지구에서는 중소형 아파트의 가점제 비율이 100%가 되었고, 중대형 아파트에서도 50%를 가점제로 선정하게 되었습니다.
2021년 5월, 문재인 정부 4년 동안 수도권 아파트 청약 경쟁률이 6배 이상 오른 것으로 확인됬는데 그 이유는 서울 아파트 1순위 평균 청약 경쟁률은 임기 첫 해(2017년 5월~2018년 4월)에는 15.1 대 1이었는데, 임기 4년째(2020년 5월~2021년 4월)에는 94.1 대 1이었으며 경기·인천 역시 6.1 대 1, 6.5대 1에서 27.3 대 1, 22.8 대 1로 크게 올랐습니다.
2020년 11~12월에 분양되었던 위례자이더시티(617.6 대 1), 힐스테이트남천(558.0 대 1), 고덕아르테스미소지움(537.1 대 1), 과천푸르지오오르투스(534.9 대 1)와 과천르센토데시앙(470.3 대 1) 등은 청약 경쟁률이 400~700 대 1이라는 경악스러운 수준을 기록했습니다.
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■주택청약 1순위 조건
설명에 앞서 당연히 주택청약을 가입하기 위해서는 사전에 주택청약종합저축에 가입하는게 유리 합니다.
그리고 공공분양 주택과 민간분양 주택 차이점을 알아야 합니다.
➡공공분양 주택: 국가, 지자체 LH, 지방공사가 주택도시기금 등을 지원받아 주택을 건설하고 공급하는 전용면적 85m2 이하의 주택을 말하며 이런 주택에 청약을 하는 것이 공공분양 주택청약입니다.
➡민간분양 주택: 일반적인 민간기업 건설사가 짓는 주택은
모두 민간주택이며, 이런 주택에 청약하는 것이 민간분양 주택청약입니다.
(예: 현대건설, 대우건설, 한화건설)
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1순위 2순위 차이
청약을 할 시 일정 조건에 해당하는 사람은 1순위고 그렇지 않은 사람은 2순위가 됩니다.
1순위에게 우선적으로 분양한 뒤에 남는 물량을 2순위에 분양하는 만큼, 당연히 1순위가 2순위보다 청약 당첨에 유리합니다.
청약 신청일 역시 보통 특별공급이 가장 일찍 있고, 그 다음날 1순위, 그 다음날 2순위로 있어 1순위가 2순위보다 청약 날짜가 하루 빠르다고 합니다.
민영주택과 공공주택의 1순위 요건은 다른데 민영주택은 청약통장 가입 기간과 납입금이 중요한 반면에 공공주택은 청약통장 가입 기간과 납입 횟수가 중요하다.
3기 신도시의 경우, 한 세대의 구성원 중 2인 이상이 같은 단지에 청약을 하는 경우, 당첨이 되더라도 취소되며 따라서 절대로 청약을 할 시 2인 이상이 같은 단지에 청약해서는 안 되고, 한 사람만 해야 합니다.
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민영주택 1순위 요건
[청약통장 가입 기간]
• 투기과열지구, 청약과열지역, 청약위축지역에 해당하지 않는 수도권 지역 : 1년 경과
• 투기과열지구, 청약과열지역, 청약위축지역에 해당하지 않는 비수도권 지역 : 6개월 경과
• 투기과열지구, 청약과열지역 : 2년 경과
• 청약위축지역 : 1개월 경과
[청약통장 납입금]
*여기서 지역은 청약자 본인의 거주지를 기준이며, 청약 대상 주택의 위치를 기준으로 하는 것이 아님
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공공주택 1순위 요건
[청약통장 가입 기간]
• 투기과열지구, 청약과열지역, 청약위축지역에 해당하지 않는 수도권 지역 : 1년 경과
• 투기과열지구, 청약과열지역, 청약위축지역에 해당하지 않는 비수도권 지역 : 6개월 경과
• 투기과열지구, 청약과열지역 : 2년 경과
• 청약위축지역 : 1개월 경과
[청약통장 납입 횟수]
• 투기과열지구, 청약과열지역, 청약위축지역에 해당하지 않는 수도권 지역 : 12회 이상
• 투기과열지구, 청약과열지역, 청약위축지역에 해당하지 않는 비수도권 지역 : 6회 이상
• 투기과열지구, 청약과열지역 : 24회 이상
• 청약위축지역 : 1회 이상
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1순위 제한 2순위
위의 1순위 요건을 충족했더라도, 특정한 조건에 해당하는 경우 1순위가 아닌 2순위가 됩니다.
투기과열지구, 청약과열지역의 민영주택에 청약하는 경우, 다음 하나에 해당하는 자는 2순위가 됩니다.
• 세대주가 아닌 자
• 과거 5년 이내에 다른 주택에 당첨된 자의 세대에 속한 자
• 2주택 이상을 소유한 세대에 속한 자
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투기과열지구, 청약과열지역의 공공주택에 청약하는 경우, 다음 하나에 해당하는 자는 2순위가 됩니다.
• 세대주가 아닌 자
• 과거 5년 이내에 다른 주택에 당첨된 자가 속해 속해있는 무주택세대 구성원
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■공공주택 순위순차제
공공주택에서 1순위를 충족하는 사람이 많아 1순위자들 간 경쟁이 있을 경우, 순위순차제를 통해 1순차자와 2순차자를 가려 청약 당첨자를 선정합니다.
전용면적 40㎡ 초과인 단지의 경우, 3년 이상의 기간 동안 무주택세대의 구성원으로서 저축 총액이 많은 자가 1순차자가 되며, 저축 총액이 많은 자가 2순차자가 됩니다.
전용면적 40㎡ 미만인 단지의 경우, 3년 이상의 기간 동안 무주택세대의 구성원으로서 납입 횟수가 많은 자가 1순차자가 되며, 납입 횟수가 많은 자가 2순차자가 됩니다.
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■민영주택 추첨제, 민영주택 가점제
민영주택에서 1순위를 충족하는 사람이 많아 1순위자들 간에 경쟁이 있을 경우, 추첨제와 가점제를 통해 청약 당첨자를 선정 하며 추첨제와 가점제 비율은 주거전용면적과 주택의 위치 등에 따라 다음과 같이 결정됩니다.
1순위가 미달이어서 2순위로 넘어갈 경우, 2순위는 추첨제로 선정
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추첨제
말 그대로 랜덤으로 입주자를 뽑는 방식
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가점제
주택을 공급할 때 가구주의 나이, 청약통장 가입기간, 무주택기간, 부양가족 수 등에 따라 각각 점수를 매긴 뒤 총점이 높은 순으로 주택을 분양하는 제도 입니다.
가점의 구성 요소는 다음과 같으며 무주택기간이 길수록, 부양가족 수가 많을수록, 그리고 청약통장 가입 기간이 길수록 유리하므로 30대 이하 젊은층보다 40대 이상 중장년층에게 훨씬 유리하다고 합니다.
2020년 현재 주요지역 당첨 커트라인은 60점대를 훌쩍 뛰어넘은지 오래이며 무주택 기간은 무주택 세대주 기간으로 계산하는데, 부동산 관련 정보에 밝아서 20대에 결혼하고 미리 세대분리를 해놓은게 아니라면 30세 이후부터 카운트 하기 때문에 30대~40대 초반 연령대 가구는 사실상 가점제 청약 당첨이 불가능한 상황입니다.
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무주택 기간 점수
1년 미만 2점
1년 이상~2년 미만 4점
2년 이상~3년 미만 6점
3년 이상~4년 미만 8점
4년 이상~5년 미만 10점
5년 이상~6년 미만 12점
6년 이상~7년 미만 14점
7년 이상~8년 미만 16점
8년 이상~9년 미만 18점
9년 이상~10년 미만 20점
10년 이상~11년 미만 22점
11년 이상~12년 미만 24점
12년 이상~13년 미만 26점
13년 이상~14년 미만 28점
14년 이상~15년 미만 30점
15년 이상 32점
무주택 기간을 산정할 때, 만 30세가 된 때를 기점으로 산정하는데 즉 만 30세가 된 때~입주자 모집공고일이 무주택 기간이 됩니다.
단 만 30세 이전에 혼인신고를 한 경우라면 최초혼인신고일을 기점으로 산정한다.
이 경우에는 최초혼인신고일~입주자 모집공고일이 무주택 기간이 됩니다. 전입이나 실거주 여부와는 무관하게 본인 명의로 주택을 소유한 적이 있는데 이를 만 30세 전에 매도한 경우라면, 만 30세가 된 때~입주자 모집공고일이, 만 30세 후에 매도한 경우라면, 주택 매도일~입주자 모집공고일이 무주택 기간이 됩니다.
참고로 상가 및 오피스텔은 주택에 해당이 되지 않으므로 기존에 보유한 상가/오피스텔이 몇 채가 있든지간에 청약에서는 무조건 무주택자로 취급됩니다.
당연하지만 본인 소유의 주택 없이 기존 주택에 월세 같은 세들어 사는 경우도 무주택자 입니다.
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부양가족 수 점수
0명 5점
1명 10점
2명 15점
3명 20점
4명 25점
5명 30점
6명 이상 35점
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청약통장 가입 기간
6개월 미만 1점
6개월 이상~1년 미만 2점
1년 이상~2년 미만 3점
2년 이상~3년 미만 4점
3년 이상~4년 미만 5점
4년 이상~5년 미만 6점
5년 이상~6년 미만 7점
6년 이상~7년 미만 8점
7년 이상~8년 미만 9점
8년 이상~9년 미만 10점
9년 이상~10년 미만 11점
10년 이상~11년 미만 12점
11년 이상~12년 미만 13점
12년 이상~13년 미만 14점
13년 이상~14년 미만 15점
14년 이상~15년 미만 16점
15년 이상 17점
위 안내는 청약통장 가입일~입주자 모집공고일이며 단, 만 19세 이전의 가입기간은 최대 24개월까지만 인정되고 그래서 재테크에 관심있는 사람들 사이에서는 자식이 고등학교 2학년이 될 때 생일 선물로 주택청약통장을 개설하라는 말이 있습니다
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주택청약 1순위 조건에 대한 궁금사항은
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