내 집 마련 리츠 (임대주택 리츠)

내 집 마련 리츠

임대주택 리츠

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한국은행은 최근 연달아 금리 인상을 발표하면서 연말 대출금리는 8%를 넘어설 것으로 예측되는 등 고금리의 시대가 성큼 다가오면서 많은 사람들이 힘들어 하고 있으며 대출이자의 부담 속 전세매물은 줄어들고, 주택 거래는 빠르게 얼어붙고 있습니다.

금리인상으로 인한 내 집 마련은 더욱 힘들어지는데 당장 대출받지 않아도 일정 기간 거주할 수 있고, 이후 분양전환을 통해 주택을 구입할 수 있는 제도 ‘내 집 마련 리츠’에 대하여 자세한 안내드리겠습니다.

■리츠

부동산과 투자의 관심을 가지시는 분들이라면 ‘리츠‘라는 단어를 한번쯤은 들어 보신적 있으실 겁니다.

리츠(REITs)란(?)
다수의 투자자로부터 자금을 모아 특정 프로젝트의 개발 또는 부동산을 매입·개발, 부동산 관련 유가증권 등에 투자하여 발생하는 수익을 투자자에게 돌려주는 주식회사 형태의 부동산 간접투자상품을 말합니다.

쉽게 설명하자면 ‘부동산을 주식처럼 소액 투자하여 배당과 시세차익을 얻는 제도’입니다.

리츠 상에서 일반 투자자들은 직접 대출 없이 보유자금만으로 부동산 투자가 가능하기 때문에 이자 부담, 부동산 거래 위험 등을 덜 수 있습니다.

리츠(REITs)의 종류
• 자기관리리츠 : 자산운용전문인력 등을 포함한 임직원을 상근으로 두고 자산의 투자·운용을 직접 수행하는 회사

• 위탁관리리츠 : 자산의 투자·운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사

• 기업구조조정(CR)리츠 : 기업구조조정용 부동산을 투자대상으로 하며 자산의 투자·운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사

개발전문부동산투자회사는 부동산투자회사법에 근거하여 부동산 개발사업에 자본을 투자·운용할 목적으로 설립되는 부동산투자회사를 의미하며, 위의 세가지 유형의 부동산투자회사 모두 개발전문부동산투자회사로 설립 및 인가 가능

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수행배경 및 필요성
• (투자자보호 필요성 증대) 골든나래리츠 주가조작(’10.12~’11.4), 다산리츠 대표이사 횡령·배임으로 상장폐지 (’11.6) 등 연이은 리츠 사고 발생으로 투자자 보호를 위한 관리·감독 필요성 및 전문성 요구 증대

• (전문성 확보) 우리원은 45년간 수행해 온 부동산 가치 평가 실적과 감정평가사, 변호사, 회계사 등 다수의 전문인력을 바탕으로 부동산 관련 업무 노하우와 자료를 축적하여 리츠 감독지원 업무 최적 기관임

- 부동산을 기초자산으로 하는 리츠의 사업대상 부동산 가치, 사업 구조, 리츠 수익성 등을 공정하게 검증 가능

- 부동산 금융시장 건전화를 위해 리츠 검사 등은 부동산원이 수행하는 것이 효율적임을 지적('15.2월 임시국회)

- 부동산원은 감정평가사, 변호사, 회계사 등 업무 관련 전문인력을 보유

• (정부정책 지원) 국토교통부의 리츠 관련 업무 지원

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리츠심사단 주요 업무
[리츠(REITs) 사업계획의 타당성 및 적정성 검토]

• 개요: 국토교통부의 리츠(REITs) 영업인가 시 사업계획의 타당성 및 적정성 검토
*법적근거: 부동산투자회사법 제9조 및 시행령 제8조 제9항

[리츠(REITs) 업무 또는 재산 등의 검사 지원]

• 개요: 국토교통부의 리츠(REITs) 및 관계기관(자산관리회사, 부동산투자자문회사 등)의 업무 또는 재산 등의 검사 지원
*법적근거: 부동산투자회사법 제39조 및 시행령 제47조의5 제1항

[리츠정보시스템의 구축 및 운영]

• 개요: 리츠(REITs) 및 관계기관(자산관리회사 등) 관리(인가·등록, 검사·감독)와 다양한 대국민 정보 제공이 가능하도록 시스템 구축 및 운영관리
*법적근거: 부동산투자회사법 제49조의7 및 시행령 제47조의6

[리츠 투자보고서 접수]

• 개요: 리츠사의 투자보고서 및 자산관리회사의 영업보고서를 접수·관리
*법적근거: 부동산투자회사법 시행령 제47조의6

그렇다면 투자 상품처럼 보이는 리츠가 어떻게 우리의 주거문제를 해결해 줄 수 있냐면 바로 ‘임대리츠’에 있습니다.

임대 리츠는 리츠의 사업구조를 활용하여 투자자로부터 자금을 조달하여 임대주택을 건설하고, 이를 운영 및 분양전환(임차인에게 우선권 부여)을 하게 됩니다.

이를 통해 임대주택 건설에 소요되는 자금을 민간투자자로부터 조달해 재정 부담을 줄이고, 다양한 형태의 리츠 설계를 통해 사안별로 적합한 사업을 진행할 수 있습니다.

현재 국내에 운영되고 있는 가장 대표적인 임대 리츠로 LH의 ‘공공임대 리츠’, ‘공공지원형 민간임대 리츠(舊 뉴스테이)’를 꼽을 수 있습니다.

시중에 비해 상대적으로 보증금이 낮고 월 차임이 높은 상품 특성상 금리 인상기에 유리할 수 있습니다.

지난 2014년 주택 임대차 시장 선진화 방안에 따라 도입된 공공임대 리츠는 2017년부터 입주를 시작했습니다.

그 중 일부 주택단지(1호~3호)의 경우 임차인 절반 이상의 동의로 공공 주택 특별법에 조기 분양전환(법적 임대의무기간의 절반)이 연내 달성을 목표로 추진 중입니다.

정부에서도 본격적으로 주택 공급대책으로 ‘내 집 마련 임대주택 리츠’가 발표되었습니다.

이는 주택도시기금에서 출자하는 임대 및 분양을 혼합한 민간분양 주택 모델로 분양가의 절반을 입주할 때 보증금으로 선납하고 나머지 절반은 분양 전환 시 감정가격으로 납부하는 형태입니다.

리츠 사업자의 여건 개선 및 입주자 선택권 확대를 위해 거주 6년, 8년, 10년 세 번에 걸쳐 조기 분양을 허용하기 때문에 실수요자는 더 많은 분양전환 기회를 가질 수 있습니다.

임대 거주 기간을 청약 가입 기간으로 인정 검토 중이며 인정될 시 분양 포기로 인한 손해는 없을 것으로 이야기가 되고 있습니다.

또한 정부는 이와 함께 재개발 및 재건축 사업의 일반 분양분에 대해서도 리츠 매입을 함께 검토하고 있습니다.

기존에 공급되던 공공 지원 민간 임대주택 같은 경우, 임대 기간에만 포커스가 맞춰져 있기 때문에 임대 기간이 끝남과 동시에 방을 빼야 했는데 기존 거주민들한테 내 집 마련의 기회를 주지 못하는 한계점을 극복한 게 내 집 마련 리츠의 특징이자 장점일 것 같습니다.