기본형 적격대출 총정리
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적격대출이란 주택 구입자를 대상으로 한 장기고정금리 대출로 한국주택금융공사가 2012년 처음 도입했습니다.
왜 적격대출이라 불리냐면 이유는 은행이 대출자산을 한곳에 모아 모기지담보부증권(MBS)으로 기관투자가에 팔고 현금화하는데 적격인 규격화된 대출이기 때문입니다.
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■기본형 적격대출 채무자 요건
연령
대출실행일 현재 민법상 성년
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신용정보
대출실행일 현재 한국신용정보원 “신용정보관리규약” 에서 정하는 신용정보* 및 해제정보*가 없을 것
* “연체정보”, “대위변제 대지급정보”, “부도정보”, “관련인 정보”, “금융질서 문란정보”, “체납정보” 등
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신용평가
대출신청일 현재 NICE신용평가정보(주)의 CB점수가 271점 이상*
* 개인신용평가모형 RK0600 기준이며, RK0400의 경우 445점 이상
- 금융거래정보 부족으로 평가점수 산정이 불가능한 경우는 금융기관 내부평가기준에 따름
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주택보유수 요건
▶대출신청일 현재 채무자와 배우자의 총 주택보유수가 본건 담보주택을 제외 하고는 무주택 또는 1주택
* 기존주택을 실행일로부터 2년 이내에 처분하는 조건으로 신규주택을 담보로 구입용도 대출을 받는 경우 ("대체취득을 위한 일시적 2주택")
- 주택을 지분으로 보유한 경우에도 주택보유수에 포함
- 복합용도 건축물의 경우 전체 건물면적에서 주택면적이 차지하는 비중이 1/2 이상인 경우에 한하여 주택보유수에 포함
- 분양권 또는 조합원 입주권의 경우 주택보유수에 포함
- 임대용으로 등록된 주택인 경우에도 주택보유수에 포함. 다만, 18.9.13.까지 구입 (18.9.13.까지 주택 매매계약을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명한 경우도 포함)한 주택을 민간임대주택에 관한 특별법 에 따라 임대주택으로 등록한 경우 에는 주택보유수에서 제외
- 이외 기타 요건은 제1장 2. 기본원칙을 준용
▶주택보유수는 대출 실행 전 국토교통부 무주택검증(HOMS) 및 주택담보대출 이용현황에 따라 심사*
- 자금소요일에 임박하여 대출을 신청하는 경우 국토교통부 무주택검증 결과수신 전이라도 대출실행 가능**
* 주택보유수 검증을 위해 대출신청일에 채무자 및 배우자로부터 별첨1 "개인(신용)정보 수집•이용 제공 동의서" 를 징구(금융기관 자체양식도 활용가능). 주택보유수 산정시 중도금 대출 등은 포함, 제3자 담보 대출인 경우는 제외
** 채무자는 대출실행시 약정서 등 특약사항란에 "무주택 검증결과 대출 부적격자로 판명되는 경우 기한이익상실에 동의함” 이라고 자필서명 및 날인
- 신청인 및 배우자의 주택소유에 대한 확약내용이 사실과 다른 것으로 확인된 경우 또는 대출실행일로부터 2년 이내에 기존주택을 처분하지 않은 경우에는 기한 이익상실 처리됨을 반드시 채무자에게 고지
- 취급 금융기관은 주택소유 확약내용이 사실과 다른 것으로 확인되는 경우에는 확인 즉시, 처분기한내 기존주택을 처분하지 않은 경우에는 처분기한 익영업일에 기한이익 상실처리
▶취급 금융기관은 대출실행 후 주택보유수 검증 적정성 확인을 위하여 HOMS 회신결과, 조회 물건 등기사항전부증명서, 임대용 등록주택 확인서류 등 증빙 자료를 추가로 제출
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■대출요건
자금용도
다음 중 하나에 해당할 것
- 구입용도 : 소유권이전 등기 후 3개월 이내 신청
- 보전용도 : 소유권이전 등기 후 3개월 경과하여 신청
- 상환용도 : 기존 구입 • 보전용도 주택담보대출 상환을 위해 대출 잔액범위 내에서 신청
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대출한도
담보주택 당 5억원 이하
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대출만기
10년 이상 50년 이하
- 단, 40년, 50년 만기는 신청일 현재 채무자가 아래의 요건을 충족하는 경우 취급 가능
※ 혼인관계증명서 상 혼인신고일이 신청일로부터 7년 이내인 가구
※※ 청첩장 또는 예식장계약서 상 결혼예정일이 신청일로부터 3개월 이내인 가구 또는 [별첨 2] 결혼예정사실학인서를 제출하여 신청일로부터 3개월 이내 결혼예정임을 입증하는 가구로서 결혼예정자의 경우, 배우자에 준하여 취급
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상환방식
• 원리금 균등분할상환, 원금 균등분할상환
• 거치기간은 1년 또는 운용하지 않음
• 만기 일부상환 불가
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대출금리
• 금융기관이 자율적으로 결정, 채무자 간 금리차등(가산 및 우대금리)은 만기와 거치유형, 전자약정 및 등기에 관해서만 적용하는 것을 원칙으로 함
• 최초 약정일부터 만기일까지 동일한 금리가 적용되는 '고정금리대출' 일 것
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조기상환수수료율
▶0.9%
- 3년 이내에 조기(중도상환된 원금에 대하여 대출실행일로부터 경과일수별로 비례하여 부과)
* 조기상환수수료 = 조기상환원금 x 0.9% x [(3년 - 대출경과일수 / 3년)]
▶기한이익상실, 공용수용, 채무자 사망, 천재지변으로 인한 조기상환 시 면제 가능
* 자산선정기준일 이전에 조기상환된 원금의 수수료는 취급 금융기관이 자율적으로 처리
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연체기록
상환용도의 경우 기존대출이 전환대출 신청일 현재 최근 6개월간 30일 이상(연속) 연체기록이 없을 것
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■담보주택요건
담보주택
▶대출승인일 현재 담보주택 가격이 9억원 이하
- 담보주택평가 : 금융감독원이 정한 주택담보대출 감독규정의 담보가치 산정방법 을 준용하여 평가
▶공부상 주택으로 실제 주거용으로 사용되는 아파트(주상복합아파트 포함), 연립주택, 다세대주택, 단독주택만 가능
- 공부 상 주택이 아닌 경우(주거용 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등)는 취급불가
- 복합용도 건축물(공부 상 "근린생활시설 및 주택 또는 "상가 및 주택" 등으로 표시된 근린주택, 상가주택, 점포주택 등)은 주택면적이 12 이상인 경우 주택으로 보아 취급 가능
▶기존 대출을 상환하는 용도의 경우 가격을 재평가
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권리침해
• 대출실행일 현재 건물 또는 토지(대지 지분권 포함)에 대한 경매, (가)압류, 가처분, 가등기 등의 법적절차 진행 중이 아닐 것
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담보제공자
• 채무자, 배우자. 채무자의 직계존비속, 매도인
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근저당권설정
▶대출금액의 110% 이상을 1순위 한정 근담보로 설정
* 기존 저당권(120% 이상)을 이용하는 경우에는 기촌 설정액 가능
▶공사가 유동화 목적으로 양수한 대출', 주택도시기금대출, 전세권, 공공목적으로 행정 관청이 설정한 지상권 • 지역권은 선순위로 허용
* 선순위 대출이 양수된 후 후순위 대출 양수가능(동일 회차에 선•후순위 대출 함께 양수 가능)
▶적격대출로 전환 시에 기존 근저당권의 이용 또는 유용 가능
- 다만, 설정계약의 피담보채무에 부합하는 이용과 달리 본건 거래(주택담보대출 등)또는 과목이 설정계약서에 포함되어 있지 않거나, 임차인 등의 이해관계자가 있는 무효인 근저당권 유용 시에는 취급제한
- 기존 근저당권이 특정근담보인 경우에는 활용 불가
▶저당권은 토지와 건물에 모두 설정되어야 하나, 구획미정리 등의 사유로 토지가 미 등기된 아파트의 경우에는 토지 후취담보' 조건으로 건물에 대한 저당권 설정만으로 취급가능
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처분조건부
투기지역의 처분조건부 대출이 아닐 것
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■기타사항
신용스프레드
• 공사가 익월 적용분에 대해 매월 말일 3영업일 전까지 취급 금융기관에 통지
• 금융시장의 급격한 변동을 사유로 공사가 요청할 경우 기 통지한 신용스프레드를 조정할 수 있음
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금리민감도(듀레이션)
「금융기관 주택저당채권 유동화에 관한 기본업무협약서」 체결시 확정하고 공사가 6개월 단위로 해당금융기관의 기초자산 특성을 반영하여 조정•고시 할 수 있음
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서식의 제정
• 대출거래약정서, 근저당권설정계약서, 상품설명서 등 채권증서는 유동화 조건특약이 반영되어 채권양도 및 피담보채권 확정절차를 생략할 수 있도록 공사와 협의하여 제정한 서식을 활용
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주택저당채권 사후관리
적격대출 채권관리업무(채무인수 및 조건변경 등 포함)는 별도의 채권관리위탁계약에 따라 취급금융기관이 수행
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채무인수
대출만기 40년, 50년 채무인수는 채무인수자가 2.3)대출만기 의 만기별 채무자요건 을 충족하는 경우에 한하여 가능
- 단, 배우자, 상속으로 인한 채무인수시 채무자요건과 무관하게 취급 가능
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기본형 적격대출 금리 정보는(경남, 농협, 부산, 하나, 제주 은행 등)날짜에 따라 달라지기 때문에 한국주택금융공사 홈페이지 > 적격대출 금리안내를 참고하시길 바랍니다.
읽어주셔서 감사합니다.
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