해외부동산 투자 세금
외국부동산 투자 세금
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사업뿐만 아니라 이민이나 유학 등 다양한 목적으로 국내 거주자들의 외국의 해외부동산 투자가 이루어지고 있다고 합니다.
해외부동산이라도 예외 없이 국내 거주자가 해외부동산에 투자하려면 취득, 보유, 처분 등의 각 단계에 따른 국내 납세의무를 이행해야 하는데 해외부동산에 투자하려면 어떤 세금의 의무가 있는지 설명드리겠습니다.
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■해외부동산 취득
본인이 직접 해외부동산을 취득할 때 국내에 납부할 세금은 없습니다.
허나 타인(부모 등 친족 포함)에게 부동산을 취득 자금을 증여받았다면 수증자는 증여세를 신고 및 납부해야 합니다.
직업과 연령과 소득 및 재산상태 등을 검토해서 ①자력으로 취득했다고 보기 어려워 보임 ②취득자금의 출처를 입증하지 못한다면 취득자금을 증여받은 것으로 추정해 수증자에게 증여세를 부과합니다.
통장에 돈도 없고 특별한 수입원이 없는 사람이 갑자기 억대의 저택을 산다면 의심할 수 있다고 합니다.
다만 취득자금의 출처를 입증하지 못한 금액이 취득재산가액의 20% 상당액과 2억 원 중 적은 금액보다 작을 경우에는 증여추정에서 제외한다고 합니다.
※ 증여추정 제외: 입증하지 못한 금액 < MIN(취득재산가액 x20%, 2억 원)
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■해외부동산 종합소득세
내가 해외부동산 취득 후 임대소득이 발생했다면(해외부동산 등의 물건별 취득가액 2억 원 이상) 다음년도 6월 말까지 국내 및 해외에서 발생한 모든 소득을 합산해 종합소득세를 신고해야 하며 「 해외부동산 취득•투자운용(임대) 및 처분 명세서」를 제출해야 합니다.
해외부동산을 개인사업장으로 사용하는 경우에는 「해외 영업소 설치현황표」 도 함께 제출해야 합니다.
단 해외에 주거용 주택을 취득하고 실제 거주하여 임대소득이 발생하지 않았다면 우리나라 국세청에 신고할 세금은 없습니다.
해외부동산 임대소득금액 계산과 관련해서 필요경비 입증서류가 없을 때는 소득세법에 의한 추계 신고 방법으로 계산된 소득금액을 신고할 수 있습니다.
해외부동산 소재지국에서 임대소득과 관련해 납부한 외국납부세액은 「소득세법」제57조에 따라 세액공제 또는 필요경비에 산입 하는 방법으로 공제를 받을 수 있습니다.
단 해당 과세기간 종료일 10년 전부터 국내에 주소나 거소를 둔 기간의 합계가 5년 이하인 '외국인 거주자'의 경우 해외부동산 임대소득 중 국내로 송금된 소득에 대해서만 신고의무가 있습니다.
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종합소득세 과세요건 및 신고방법
❶국내 외 주택과 배우자 소유 주택도 합산하여 계산(비거주자
는 국내주택만 합산)
❷기준시가 9억 원 초과 주택 및 국외소재 주택의 임대소득은 1주택자도 과세
❸소형주택(주거 전용면적 40m 이하이면서 기준시가가 2억 원 이하)은 간주임대료 과세대상 주택에서 제외)
종합소득세 신고기한 및 제출서류
과세기간 중에 국내 및 해외에서 발생한 모든 소득은 다음년도 5월 1일 ~ 5월 31일까지 관할세무서에 자진신고 납부해야 합니다.
*성실신고확인대상 사업자가 성실신고확 인서를 제출하는 경우에는 5월 1일 ~ 6월 30일까지
첨부서류로는 부동산 매매계약서, 등기부등본 등이 있는데 취득 후 최초로 신고할 때 제출하고 소유권 변동이 없다면 다시 제출하지 않아도 됩니다.
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■해외부동산 양도소득세
해외부동산을 양도한 경우에는 양도일에 속하는 달의 말일부 터 2월 이내에 관할 세무서에 양도소득세 예정신고를 해야 합니다.
같은 해 부동산을 여러 건 양도했다면 각 물건 별로 예정신고를 하고 다음 해 5월에 주소지 관할세무서에 양도소득세를 확정신고 및 납부해야 합니다.
예정신고 및 확정신고납부를 하지 않으면 무신고가산세와 납부지연 가산세를 내야 하므로 주의해야 합니다.
현지 국가에서 부동산 양도와 관련된 양도소득세를 신고 납부한 경우 외국에서 납부한 세액은 소득세법 제118조의 6에 따라 외국납부세액공제를 받거나 필요경비에 산입 하는 방법으로 공제받을 수 있습니다.
그리고 국내부동산과 달리 해외부동산은 1세대 1주택 비과세규정이 적용되지 않습니다.
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해외부동산의 양도소득세 신고는 원칙적으로 실지거래 가액으로 해야 하므로 예정신고 시 이를 증명할 수 있는 아래의 서류를 제출해야 합니다.
• 토지대장 및 건축물대장, 토지 또는 건물 등기부등본
• 당해 자산의 취득 양도에 관한 계약서 사본
• 자본적 지출액 양도비용 증빙, 감가상각비명세서
• 외국과세당국에 신고한 양도소득세 신고서 사본(외국 납부세액 증빙)
해외부동산의 취득-보유-양도 시의 세금 관련 내용을 정리하면 다음과 같습니다.
취득단계: 증여세 해당여부 및 해외부동산 명세서 제출
보유단계: 종합소득세 신고납부의무 및 해외부동산 명세서 제출
처분단계: 양도소득세 등 신고 납부의무
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해당 설명은 국세청 홈페이지 출처를
기반으로 작성되었음을 안내드립니다.
읽어주셔서 감사합니다.
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