주택임대 세금 계산
주택임대 시 알아야 할 점
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주택을 임대하고 임대료를 받게 되면 원칙적으로 소득세를 내야 하지만 국민의 주거안정을 위해 일부 주택임대 소득에는 소득세를 부과하지 않습니다.
그렇다면 주택임대 시 세금 계산은 어떻게 해야 하며 또한 주택임대 시 알아야 할 점은 무엇인지 한번 자세하게 설명드려보겠습니다.
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■주택임대 사업자등록
가장 먼저 주택임대사업을 하려면 관할 세무서에 사업자등록을 해야 합니다.
사업자등록은 임대주택 소재지를 사업장으로 해야 하지만 '민간임대주택에 관한 특별법' 규정에 의해 지방자치단체장에게 임대사업자로 등록한 사업자는 등록한 주소지를 사업장으로 해 관할 세무서장에게 사업자등록신청을 할 수 있습니다.
관할 세무서에 사업자 등록을 신청할 때는 신청서에 '임대사업자등록증사본 또는 '임대주택명세서'를 함께 제출해야 합니다.
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■임대소득 소득세
주택임대소득이 발생하면 소득세를 내야 하는 경우는 다음과 같습니다.
• 1주택: 기준시가 9억 원 초과 주택, 국외주택의 월세 수입
• 2주택: 모든 월세 수입
• 3주택 이상: 보증금 등의 합계액이 3억 원을 초과하는 모든 월세수입과 3억 원을 초과하는 보증금 및 전세금
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비과세 되는 소득금액
• 1주택: 기준시가 9억 원 이하 국내 주택의 월세 수입과 모든 보증금 및 전세금
• 2주택: 모든 보증금 및 전세금
• 3주택 이상: ① 소형 주택의 보증금 및 전세금, ② 비소형 주택이 3채 미만일 때 보증금 및 전세금, ③ 비소형 주택의 보증금 및 전세금 합계액이 3억 원 이하
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보증금 및 전세금 과세
주택 보증금 및 전세금은 월세 임대료를 받는 임대사업자와의 과세형평성을 위해 정기예금이자율에 해당하는 금액만큼을 임대료로 간주해 과세합니다.
간주임대료는 보증금과 전세금에 과세하는 3주택 이상자에게만 과세하고 보증금 등에서 3억 원을 차감한 금액의 60%를 과세합니다.
소형주택은 간주임대료 과세대상 여부를 판단할 때 주택 수에서 제외됩니다.
비소형 주택을 3채 이상 소유하더라도 소형주택에 대해서는 간주임대료를 계산하지 않는 것입니다.
다만 월세 임대수입은 소형주택과 비소형주택을 모두 포함해 신고해야 합니다.
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총수입금액이 연간 2,000만 원 이하는 분리과세 가능
연간 총수입금액이 2,000만 원 이하인 주택 임대소득에 대해서는 2019년 1월 1일부터 분리과세를 선택할 수 있습니다.
종합소득 과세방식과 비교해 유리한 쪽으로 납세자가 선택할 수 있습니다.
참고로 국세청 홈택스는 종합과세와 분리과세 예상세액을 비교할 수 있는 서비스를 제공하고 있으니 많이 활용하시길 바랍니다.
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■간주임대료 계산
과세대상
3주택 이상 보유자 중 전세금•(월세) 보증금 합계 3억 원 초과분
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주택 수 판정 방법
- 주거전용면적이 40㎡이하이면서 기준시가 2억 원 이하인 소형 주택 제외
- 본인과 배우자 소유 주택을 합산(직계존비속 주택은 합산하지 않음)
- 다가구주택은 1개의 주택으로 보되, 구분 등기한 경우에는 각각 1개 주택으로 봄
- 공동소유주택은 지분이 가장 큰 자의 소유(가장 큰 자가 2인 이상인 경우는 각각의 소유로 하되 합의하여 1인을 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 소유로 계산)
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과세최저한(3억 원) 적용방법
- 개인별 과세원칙에 따라 부부도 각각 주택 소유자별로 적용
- 3억 원 초과분의 60%에 대해 이자상당액만큼 과세
- 공동사업장의 경우 사업장의 임대보증금에서 3억 원 공제
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간주임대료 계산방법
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간주임대료 과세 및 비과세 사례
• 3주택(109㎡ 3채), 전세보 증금 합계 3억원 초과: 과세
• 3주택(109㎡ 2채, 기준시가 2억 원 이하인 35㎡ 1채), 전세보증금 합계 3억 원 초과: 비과세 소형주택(기준시가 2억 원 이하인 40㎡ 주택 1차)이 제외되어 2주택이 됨
• 4주택(109㎡ 2채, 기준시가 2억 원 이하인 32㎡, 38㎡ 각 1차), 전세보증금 합계 3억 원 초과: 비과세 소형주택(기준시가 2억 원 이하인 40㎡ 주택 2개)이 제외되어 2주택이 됨
• 4주택(109㎡ 3채, 기준시가 2억 원 이하인 40㎡ 1채), 전세보증금 합계 3억 원 초과: 과세 3주택(109㎡ 3차)의 전세 보증금 합계의 3억 원 초과분 과세
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본 내용은 국세청 홈페이지 출처를
기반으로 작성되었음을 알려드립니다.
읽어주셔서 감사합니다.
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