비사업용토지 양도소득세 계산방법 (비사업용토지 양도소득세율 및 중과세)

비사업용토지 양도소득세 계산방법

비사업용토지 양도소득세율

비사업용토지 중과세

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많이들 비사업용토지를 팔면 양도세를 많이 내야 된다는 얘기를 들어본 적 있으실 텐데 그전에 자신이 가지고 있는 땅이 비사업용토지인지 비사업용토지는 양도세를 얼마나 더 내야 하는지 궁금하신경우가 있으신 분들을 위해서 몽땅 정리해 드리겠습니다.

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■사업용토지 비사업용토지 구분

토지 소유자가 토지의 용도에 맞게 사용하지 않는 토지를 사업용으로 사용하지 않는 토지를 '비사업용토지'라고 합니다.

농사를 짓지 않으면서 농지를 보유하거나 도시에 살면서 임야를 보유하거나 건물이 있거나 주차장 등의 용도로 사용하지 않고 빈 땅 상태로 있는 나대지를 비사업용토지라고 하는데 이런 비사업용토지에 대해서는 양도차익에 대해 내는 양도세를 중과합니다.

목적에 맞는 용도로 사용하지 않으면서 보유한 토지에 대해 생긴 시세차익에 대해서는 세금을 더 내라는 의미입니다.

비사업용토지를 판단하는 방법은 세법에서 정한 사업용토지로 인정받는 요건을 살펴보고 사업용토지 요건을 갖추지 못했다면 비사업용토지로 판단합니다.

가장 많이 등장하는 농지, 임야, 나대지로 구분하여 설명드리겠습니다.

✔️농지는 사업용토지로 인정받으려면 일정 기간 동안 재촌, 자경을 해야 하는데 여기서 일정 기간란 토지를 팔기 직전의 3년 중에서 2년 이상을 사업용으로 사용하거나 직전 5년 중에서 3년, 또는 토지 보유기간의 60% 이상을 말합니다.

'재촌'이란 농지 소재지 또는 연접한 시•군•구(직선거리 30km 이내 지역 포함)에 살아야 한다는 뜻이며 '자경'이란 농지소유주가 직접 농사를 지어야 한 다는 의미입니다.

예를 들자면 시골에 농지를 가지고 있는 데 농지 근처에 살면서 농사를 지었다면 그 기간이 얼마 인지 따져봐야 하는데 그 기간이 농지 보유한 기간의 60% 이상이거나 농지를 팔기 5년 이내 3년 이상이거나 팔기 전 3년 중에 2년 이상이면 사업용토지입니다.

✔️임야라면 농지처럼 농사를 직접 지어야 한다는 자경요건은 없고 임야 근처에 거주해야 한다는 재촌 요건만 있습니다.

기간은 마찬가지로 팔기 직전의 3년 중에서 2년 이상을 사업용으로 사용하거나 직전 5년 중에서 3년 또는 토지 보유기간의 60% 이상의 기간으로 이 기간 동안 임야 소재지(연접지와 30km 이내 지역 포함)에 실제로 살았으면 사업용토지로 인정받을 수 있습니다.

✔️대지는 건물을 짓거나 토지소유주가 직접 주차장 사업을 하는 등 생산활동에 사용해야 사업용토지로 인정되기 때문에 대지 위에 아무것도 없는 나대지 상태라면 비사업용토지로 분류됩니다.

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부모님한테 상속받은 고향 땅도 비사업용토지(?)
위에서 살펴본 사업용토지 요건들이 충족되지 않더라도 세법에서 열거한 부득이한 사유에 해당되면 사업용토지로 인정해 줍니다.

상속받은 농지는 부모님의 사망일로부터 5년 이내에 팔면 사업용토지로 보아 양도세가 과세됩니다.

만약에 부모님이 8년 이상 재춘•자경한 농지, 임야, 목장 용지를 상속받은 경우에도 사업용토지로 보아주는데 다만 양도일 현재 도시지역 안의 토지는 제외됩니다.

따라서 내가 직접 농사를 짓고 있지 않아도 부모님한테 상속받은 농지라면 사업용토지로 인정받을 수도 있다는 점 알아두시길 바랍니다.

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■비사업용토지 양도소득세 계산방법

사업용토지는 보유기간에 따라 연 2%씩 15년 이상 보유시 최대 양도차익의 30%를 장기보유특별공제로 차감해 주고 일반세율인 6~45%로 과세됩니다.

비사업용토지는 보유기간에 따른 장기보유특별공제는 해주지만 세율을 10%p가산하여 16~55% 세율로 과세됩니다.

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다주택자 중과 및 비사업용 토지 세율적용 상세내용 (’18.4.1. ~ ’21.5.31.이전)