전세계약 시 주의사항 총정리

뉴스에 전세사기 관련 기사가 너무 많이 나오는데 “혹시 나도 전세사기를 당하지 않을까?”하는 걱정들이 많습니다.

전세사기를 당하지 않기 위해서는 전세계약 시 주의사항을 숙지하시는 게 좋은데 오늘은 전세사기 예방을 위한 안내문을 총정리해 드리겠습니다.

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■전세계약 시 주의사항

1. 주택 시세 확인
전세 계약하기 전 확인해야 할 첫 번째 사항으로는 바로 주택시세를 확인하는 것입니다.

‘깡통전세’가 바로 이에 해당되기도 하는데 보증금이 주택 시세의 80% 이상으로 과도하다면 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 높은 일명 ‘깡통전세’로 주택 시세를 확인해 전세사기 위험성을 진단해야 합니다.

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2. 주택 상태 확인
두 번째로 확인할 내용은 바로 주택 상태를 확인하는 것인데 집 외·내부에 하자가 없는지를 확인하는 것도 중요하지만 근저당권 등 선순위 권리가 있거나 임대인이 세금을 많이 체납한 경우 주택이 경매에 넘어갔을 때 보증금을 돌려받기 어려울 수 있으므로 등기부등본과 건축물대장을 꼭 확인해야 한다고 합니다.

[등기부등본]
- 근저당권이 과도하지 않은지 확인하기(주택가격의 60%이상)

- 압류, 가압류, 강제경매, 신탁 등 권리 침해 사항은 없는지 확인하기

[건축물대장]
- 대장 상단에 위반건축물 표시 여부 확인

-근린생활시설은 주거 불가로 주거용 건물인지 확인하기

-건물 동호수가 건축물대장과 일치하는지 확인하기

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3. 임대인 정보 확인
주택의 상태와 함께 주택을 소유하고 있는 임대인의 정보를 확인하는 것 또한 중요한데 보증사고 이력 및 보증 가입 금지 여부, 세금 체납 이력이 있는지 등 집주인에 대한 정보 확인을 통해 전세사기 위험도를 판단해야 합니다.

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4. 등기부등본 확인
전세 계약 전, 반드시 확인해야 할 등기부등본입니다.

등기부등본은 부동산에 관한 권리관계 및 현황이 기재되어 있는 공적 장부인데 등기부등본은 부동산에 대한 일반 현황을 담은 표제부, 소유권에 관한 권리를 확인하는 갑구, 소유권 외 권리를 확인하는 을구 이렇게 세 단계로 구성되어 있습니다.

주소, 소유자, 근저당권 등 권리관계를 확인할 수 있는 서류이니 필수로 확인해야 합니다.

<등기부등본 보는법> 열람 발급 비용 정리

(등기부등본 보는법 안내 포스팅 바로가기)

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5. 등기부등본의 권리순위관계 확인
권리순위관계를 확인하기 위해서는 등기부등본의 을구를 확인하는 것이 중요합니다.

을구에서는 소유권 이외의 권리를 확인할 수 있는데 을구의 순위 번호에 따라 해당 부동산에 대한 권리 순위가 기록되어 있으며 등기 순서는 갑구/갑구, 또는 을구/을구 등기끼리 순위 번호에 의해 결정된다고 합니다.

특별한 사정이 없는 한 선순위의 권리를 우선으로 보호하므로 권리순위관계를 꼭 살펴보는 게 좋다고 합니다.

[소유권 외 권리]
- 근저당권, 전세권 표시

- 말소사항 포함 발급 시 과거 이력도 제공

[채권최고액]
-근저당권자가 임대인에게 받아낼 돈의 최대금액

[근저당권]
채무자=임대인
근저당권자=금융기관

소유권 외 권리인 ‘전세권’은 전세금을 지급한 뒤, 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 맞게 사용하고 그 부동산 전부에 대해 타 권리자보다 전세금을 우선변제받을 권리를 뜻합니다.

즉, 전세금을 지급한 사람은 전세권자가 되며 그에 따라 부동산을 사용하거나 임대할 수 있게 됩니다.

만약 을구에 전세권이 설정돼 있다면 과거 임차인이 보증금을 돌려받지 못해 등기해놓은 것은 아닌지 확인할 필요가 있겠습니다.

 

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6. 안전한 중개사무소 확인
주택 상태와 악성 임대인 여부 등을 확인하는 것도 중요하지만 임대인과 주택을 연결해 주는 중개사무소가 안전한 곳인지 체크하는 것도 중요합니다.

「공인중개사법」제 17조 및 「공인중개사법 시행규칙」별지 제3호·제6호에 따르면 중개사무소에는 ①중개사무소 등록증 ②공인중개사 자격증 ③사업자 등록증을 필수로 보유하고 있어야 합니다.

국가공간정보포털 바로가기 링크

이 3가지 정보를 확인하여 적법하게 등록된 중개사무소인지를 확인하고 계약을 체결해야 하는데 계약을 체결하고자 하는 중개사무소가 위 정보를 모두 등록했는지는 국가공간정보포털에서 확인할 수 있다고 합니다.

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마지막으로 부동산 계약 전 다음과 같은 정보를 알아두시면 좋습니다.

중개보수료
부동산 거래 시 중간을 한 대가로 중개사에게 일정 요율의 중개보수료를 지불해야 하는데 그렇다면 중개보수료는 얼마를 지불해야 하는지 아시나요?

「공인중개사법 시행규칙」제 20조에 따르면 임대인에게 받을 수 있는 중개보수 금액의 한도는 5천만원 미만의 임대차 거래일 경우 상한 요율 1천분의 5 및 20만 원의 한도액으로 규정되어 있습니다.

이의 구체적인 금액은 시·도의 조례로 정하는 요율한도 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정해야 합니다.

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전세계약 체결기간
전세 계약 체결기간은 임대 기간을 정하지 않은 경우 2년으로 보고 있으며 2년 미만으로 계약을 체결한 경우에도 임차인은 임대인에게 임대 기간을 2년으로 주장할 수 있습니다.

예로 설명하면 임대인 A와 임차인 B는 임대 기간을 1년으로 계약을 체결했는데 1년 후 B는 A에게 1년간 더 거주하겠다고 주장하여 총 2년간 거주하였는데 이때 임대인 A는 B의 주장을 거부할 수 없습니다.

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안심전세앱 활용
전세 계약 전 확인해야 할 필수사항인 ‘임대인 정보 확인’ 계속되는 전세사기를 방지하기 위한 대국민 서비스 안심전세앱으로 임대인 정보를 손쉽게 확인할 수 있습니다.

전세 사기 피해 방지방안 발표 (안신전세 앱 출시)

(안심전세앱 안내 포스팅 바로가기)

믿을 수 있는 집주인인지 확인하여 전세사기 가능성이 높은 매물인지 체크할 수 있는데 집주인의 세금·체납 문제, 보증사고 이력, 악성 임대인 등록 여부 등 집주인에 대한 사전 정보를 확인할 수 있어 전세 위험으로부터 예방할 수 있습니다.

추후 최종 3.0 버전에서는 임대인 동의 없이도 직접 집주인의 정보를 확인할 수 있게 된다고 하니 집주인에게 정보 제공을 요청하기 난처했던 상황도 극복할 수 있게 됐습니다.

뿐만 아니라 안심전세앱은 정확한 시세정보를 제공하는 것은 물론 계약 전 근저당, 전세보증금 등 정보 입력을 통해 셀프 테스트를 진행하여 안전 매물 여부를 진단받을 수 있으니 전세 계약 전 꼭 한번 살펴보는 것이 좋다고 합니다.

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본 설명은 국토교통부 보도자료 출처를
기반으로 작성되었음을 알려드립니다.

읽어주셔서 감사합니다.