채권보전조치 뜻 알아보기
전세자금보증 2억 초과 시 채권보전조치 필요
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HF의 전세자금보증을 이용할 때 보증한도에 따라 채권보전조치 여부가 달라지는데 이때 나오는 채권보전조치 뜻을 아시나요?
채권보전조치란 임차인이 임대인에게 임차보증 금을 돌려받을 권리(임차보증금 반환채권)를 대출은행과 보증기관인 공사에 담보로 제공하는 것을 말합니다.
*HF의 전세자금보증을 2억원 초과하여 이용 시 채권보전조치가 필요
임대차계약을 체결하고 임차인이 임대인에게 임차보증금을 완납하면 임대인은 임대차계약 종료후 임차인에게 보증금을 돌려줘야하는 임차 보증금반환채무가 생기는데 이와 반대로 임차인 은 임대차계약 종료시 임대인에게 지급했던 보증금을 받을 임차보증금반환채권을 가지게 됩니다.
임대차보증금 마련을 위하여 임차인이 공사의 보증서를 담보로 은행에 전세자금대출을 받으면, 임차인은 은행 및 공사에 대해 대출금반환의무가 생기며 은행 및 공사는 임차인에 대하여 대 출금반환채권을 가지게 됩니다.
이러한 과정에서 임차인이 공사 보증금액 2억원 을 초과하여 전세자금대출을 받게 되면 채권보전조치가 필요한데 이 채권보전조치로 인해 은행 및 공사는 임차인이 임대차계약 종료 시 반환받을 임차보증금에 선순위 권리(임차보증금을 가장 먼저 돌려받을 권리)를 확보하게 되므로 임대인은 임대차계약 종료 시 임차보증금을 채권 자인 은행 및 공사에 반환하여야 합니다.
한마디로 집주인이 세입자가 아닌 은행 및 공사에 직접 임차보증금을 반환하는 것인데 이러한 채권보전조치에는 3가지 종류가 있습니다.
채권보전조치가 필요한 대상은 보증한도를 우대받고자 하는 분, 전세자금보증을 2억원 초과하여 이용하는 분 등은 이 3가지 종류를 참고해 주시길 바랍니다.
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1. 질권설정
질권 설정이란 임차인이 현재 및 장래에 부담하는 채무(전세대출금반환채무)를 담보하기 위해 전세기간 만료 후 임대인으로부터 보증 금을 반환받을 권리(임차보증금반환채권)에 대해 질권을 설정하는 것을 말합니다.
질권 설정할 때 근질권자는 은행 및 공사가 되며, 질권설정은 대출금액의 110% 이상으로 금융기 관 내규에 따라 설정합니다.
승낙(임대인이 '근질 권설정 승낙서' 작성) 또는 통지(임차인이 '근질 권설정통지서'를 작성하고 이를 임대인에게 통지하여 도달) 2가지 방식으로 진행하며 이에 따라 임대인의 협조가 필요하다고 합니다.
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2. 채권양도
채권양도란 임차인이 현재 및 장래에 부담하는 채무(전세대출금반환채무)를 담보하기 위해 전세기간 만료 후 임대인으로부터 보증금을 반환받을 권리(임차보증금반환채권)를 채권양수인(은행 및 공사)에게 양도하는 것으로 임차보증금 전액에 대해 채권을 양도하게 됩니다.
채권양도는 질권설정과 마찬가지로 승낙방식으로 임대인에게 '채권양도 승낙서' 확인 또는 통지 방식으로 '채권양도 통지서 도달'이 있습니다. 이 역시 임대인의 협조가 필요합니다.
참고로 질권 설정과 채권양도에서 나온 승낙 방식과 통지 방식은 무엇인지 아시나요?
➡️승낙 방식: 임대인이 질권설정 또는 채권양도 승낙서를 작성 > 승낙서에 대출실행 전까지 법원 등기관 등에 의한 확정일자를 부여받기
➡️통지 방식: 임차인이 질권설정 또는 채권양도 통지서를 작성 > 임대인에게 배달증명부 내용증명 우편 발송 > 서류가 임대인에게 도달하였음 을 증빙하는 것
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3. 전세부근저당권
전세권부근저당권은 전셋집 부동산등기사항전부증명서(구 등기부등본)에 전세권(전세금을 지급하고 타인의 부동산을 일정기간 그 용도에 따라 사용•수익한 후 그 부동산을 반환하고 전세금의 반환을 받는 권리)을 설정하고 그 전세권에 전세권부근저당권을 설정하는 것을 말하며 전세권은 보증부대출금액 이상, 전세권부근저당권 은 보증부대출금액을 채권최고액으로 설정합니다.
이러한 전세권부근저당권 설정을 위해서는 전세권 설정이 우선되어야 해서 임대인의 협조가 필요하며 대출 실행과 동시에 전셋집에 대출금액만큼 1순위 전세권부근저당권을 설정해야 합니다.
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본 설명은 한국주택금융공사 출처를
기반하여 작성되었음을 알려드립니다.
읽어주셔서 감사합니다.
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