자녀 주택 증여세 계산과 공제
자녀 주택 증여세 신고 납부방법
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타인의 증여에 의해 무상으로 취득한 재산을 과세대상으로 하여 그것을 취득한 사람에게 부과하는 세금을 증여세라고 합니다.
예를 들어 설명드리자면 부모가 자녀에게 1억의 현금을 준다면 부모의 재산을 무상으로 취득한 자녀가 증여세를 부담하게 되는 것입니다.
만약 자녀에게 주고 싶은 재산이 현금이 아닌 '주택' 등 부동산일 경우에는 부동산을 이전하는 방법은 상속도 있고 증여도 있고 양도도 있습니다.
→재산을 생전에 물려준다면 증여
→사후 물려받는다면 상속
→매매 등으로 이전받게 되면 양도
오늘은 이 중에서 부동산을 증여할 때 과세하는 증여세에 대해서 집중 설명드리겠습니다.
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■자녀 주택 증여세
먼저 자녀 주택 증여세 과세대상과 납부의무자부터 설명드리자면 재산을 타인에게 ①무상으로 이전하거나 ②현저히 낮은 대가를 받고 이전하거나 ③현저히 높은 대가를 받고 이전하면 증여에 해당해 증여세가 과세됩니다.
이 밖에도 재산을 자력으로 취득했다고 인정하기 어려운 경우 증여로 추정해 거래라면 증여세가 과세될 수 있습니다.
증여세 납세의무는 재산을 증여받은 사람에게 있습니다.
그리고 자녀가 부담해야 할 증여세를 부모가 대신 납부해도 되는지 묻는 경우도 있습니다.
결론만 답을 드리자면 증여세는 증여를 받는 사람이 내는 세금입니다.
따라서 증여하는 사람이 증여세를 대신 납부할 경우에는 해당 금액을 증여한 것으로 보아 증여세가 추가 과세 될 수 있는데 국세청 세무조사에 따르면 고가의 부동산을 구매하면서 부모님께 취득 자금을 빌린 것으로 신고해 채무로 인정받았으면서도 원금과 이자를 상환하지 않아 사실상 부모님 재산으로 부동산을 취득하는 편법 증여를 받은 혐의로 증여세가 추징된 바 있습니다.
다만, 국내 주택을 비거주자에게 증여했다면 증여자도 수증자가 납부할 증여세를 연대하여 납부할 의무가 있습니다.
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■증여세 계산
그렇다면 자녀 주택 증여 시 증여세 계산은 어떻게 하냐면 세액을 계산하기 전 가장 먼저 해야 할 일은 증여하는 재산이 얼마인지 평가하는 것입니다.
주택을 증여하는 경우에는 증여일 현재 시가에 따라 증여세를 계산합니다.
증여재산가액은 시가로 평가하는데 아파트의 경우 증여일 전 6개월부터 평가 기준일 후 3개월까지의 매매감정•수용•공매 경매가액 등으로 증여재산을 평가합니다.
하지만 단독주택을 증여하게 된다면 유사한 매매사례가액을 찾기가 어려워 기준시가로 평가해야 하는데 이 기준시가가 바로 개별단독주택공시가격입니다.
공시된 가격이 없을 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사 주택의 개별•공동주택가격 등을 고려해 평가합니다.
매년 4월 말에는 그 해의 아파트 공동주택공시가격과 단독주택의 개별단독주택공시가격이 발표되는데 만약 기준시가가 많이 상승할 때는 증여재산가액의 차이가 더욱 크게 나기 때문에 증여할 계획이 있다면 발표일 전에 서둘러 증여하는 것이 좋습니다.
발표일이 되기 전에 증여하면 작년 기준시가가 적용되고 발표일 이후에 증여하면 올해의 기준시가가 적용되기 때문입니다.
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■공제방법
자녀 주택 증여 시 공제방법은 없을지 고민하는 분들도 계실 텐데 증여재산공제제도는 증여받은 자가 증여자와 밀접한 인적 관계에 있는 경우 증여세 과세가액에서 일정액을 공제하여 과세표준을 산정하도록 함으로써 조세 혜택을 부여하는 제도를 말합니다.
거주자가 배우자, 직계존비속, 6촌 이내 혈족, 4촌 이내 인척으로부터 주택을 증여받은 경우 증여세 과세가액을 10년간 합산해 아래의 금액을 공제합니다.
여기서 알아두셔야 할 점은 증여받은 자가 비거주자일 경우 증여재산공제가 적용되지 않습니다.
'나'가 수증자라고 했을 때 나에게 증여한 자가 직계존비 속인 경우 증여재산에서 5,000만 원을 공제하고 증여세가 과세됩니다.
이때 '나'가 미성년자라면 공제 한도액이 2,000만 원으로 낮아지게 됩니다.
계부나 계모로부터 증여받는 경우에도 직계존속으로부터 증여받은 경우와 동일하게 증여재산 공제가 허용됩니다.
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■증여세 신고 납부
자 이제 마지막으로 자녀 주택 증여 시 증여세 신고 및 납부기한을 설명드리겠습니다.
일단 증여세는 주택을 취득한 날이 속하는 달의 말일부터 3개 월 이내에 신고 납부해야 합니다.
이때 주택을 취득한 날(주택의 취득시기)은 주택의 소유권 이전 등기 등록 신청 서 접수일을 말합니다.
예를 들어 증여재산이 수증자에게 로 소유권이 넘겨진 날이 2023년 3월 10일이라면 증여세 신고기한은 2023년 6월 30일입니다.
납부해야 할 증여세는 증여세 과세표준 신고와 함께 납세 지 관할세무서장이나 납부고지서에 의해 한국은행 또는 우체국에 납부해야 합니다.
[제출 서류]
증여세 신고 납부는 증여받은 자의 주소지를 관할하는 세무서에 하는데 증여세 신고 시 작성해 제출할 서류는 아래와 같습니다.
→증여세 과세표준신고 및 자진납부계산서
→증여자 및 수증자의 관계를 알 수 있는 가족관계등록부
→증여재산 및 평가명세서
→채무사실을 입증할 수 있는 서류 등
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이렇게 주택 증여와 관련해 세금 과세 대상부터 납부 방법까지 알아보았는데 증여자가 직계존비속이면 5,000만 원 공제, 증여받은 자가 미성년자이면 2,000만 원 공제가 된다는 점까지 설명드렸습니다.
본 내용은 국세청 홈페이지 출처를
기반으로 작성되었음을 알려드립니다.
읽어주셔서 감사합니다.
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