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<1가구 2주택 세금> 양도세(양도소득세 비과세 요건), 재산세, 취득세, 종합부동산세

by 딩도 2020. 7. 27.


1가구 2주택 세금

양도세 비과세 요건

1가구 2주택, 양도세 비과세조건, 양도세율, 취득세율



최근 부동산대책 발표로 많은 분들이
1가구 2주택자에 해당하는지
궁금증이 폭발하고 있습니다.

투자하시는 분들이 문의, 주택청약 하신 분들, 분양하시려는 분들 여러 유형의 분들이 궁금해한다.

_

먼저,

■1가구란?


= 같은 주소지에 생계하고 있는 직계존비속이나
형제자매 등의 가족을 의미 합니다.

등본상 가구가 분리되어 있어도 동일한 주소지에서
생계를 같이 하고 있다면 1가구로 본다.

_

그럼

■1가구 2주택 이란?


= 1가구를 구성하는 모든 구성원이
기존 부동산을 제외하고

서울 및 광역시 1억원의 이상 주택 혹은
기타지역 3억원 이상의 주택을 보유한 경우
(기준금액 이하인 경우 주택 수에 포함하지 않음)

 

 


_

이렇게

1가구 2주택자에 해당한다면
다음과 같은 세금이 부과됩니다.

→ 재산세 / 취득세 / 종합부동산세 / 양도소득세

_

■ 1. 양도소득세




양도소득세 부과는?

양도소득세는 말 그대로
다음과 같은 물권을 양도 시점에서
남은 차익 분에 대해 부과하는 세금이다.

만약 양도 하시고 얻은 차익 또는
이익이 없다면 세금은 부과되지 않습니다

 

 

 

 

 


대상 : 건물 및 토지 등 고정자산 영업권과 기타재산상 소유권, 특정 시설물 이용권 등

양도소득세 세율 : 기본세율 6%~42%

1주택의 경우 기본세율인 6%~42%

2주택이 된다면 매 구간마다 10%씩
중과세로 16%~52%의 누진세율이 적용

​(1가구 2주택 양도소득세의 면제조건 또 한 있으니 비과세 대상에 해당하는지 여부도 따져보시는 걸 추천드립니다
이게 포인트 입니다.)

_

■ 1가구 2주택 세금 비과세 요건




1가구 2주택자가 비과세 대상에 해당하는지 여부
(세금비과세 여부)

1) 신규주택 취득 후 기존에 보유하고
있던 주택을 3년 이내 매매한 경우

2) 혼인을 사유로 2주택이 된 경우 혼인일로부터
5년 이내, 세대 합가일로부터 5년 이내 1주택을 매매 시

3) 부모를 동거봉양 함에 따라 세대가 합쳐진 날로
5년 이내 1주택을 매매 하는 경우

4) 주택임대사업자 등록 후 1주택을 매매한 경우 등

_

​2번 경우를 예로 들어 들어보면

만약 주택을 구입한 지 1년이 채 안된 상태에서 다른 주택을 구매하게 된다면 1가구 2주택자에 해당하지만,

구매 사유가 혼인으로 이해 2주택이 된 경우 5년 안에 주택을 양도한다면 비과세 혜택을 적용 받게 되는 것이다.

​또 한 상속으로 인해 2주택이 된 경우 주택 양도 시에는
비과세 대상에 해당하게 되지만,
상속받은 주택을 매매 하게 되면 과세대상입니다.







출처: 자이


_

■ 2. 재산세




재산세 부과는?

= 지방세에 해당하며, 주택 수와 무관하게
각 토지와 건물에 각각 부과되는 세금입니다.

1년에 상반기 하반기 전체 2회 납부하게 된다.

1가구 2주택자라도 주택별로 개별과세가 된다.
(중과세 대상에 하지 않는경우)

팁 TIP . 연초에 일시불로 전체 납부하게 되면
세금의 15% 감면혜택이 있으니 양지하시길 바랍니다.

 

 

 

 

_

■ 3. 취득세




취득세의 경우 등록면허세와 통합과세 됩니다.

1가구 2주택이라는 주택 수와는 관련없이
부동산 취득 시점에서발생하는 세금입니다.

_

■ 4. 종합부동산세




2주택 보유자가 기준시가
6억원 이상이라면 0.5%에서 2% 과세
(기준시가 6억이하는 과세 안됨)

대한민국은 1가구 2주택의 경우 다주택자로 분류되어 부동산의 안정을 도모하기 위함과 투기 방지 등의 목적​ 등을 위해

양도세, 재산세, 취등록세, 종합부동산세의 세금에는
추가 과세대상에 해당 할 확률이 높다.

즉, 투자자시점이나 실거주시점에서도 2주택자에 해당하는 사람들이 많은 부분이기 때문에
세금을 충분히 고려해야 한다.

_

궁금 하신점은 아래 댓글 남겨주시면
빠르게 답변 달아 드리겠습니다.
(가장 정확하고 간단한 정보로 전달 드리겠습니다.)

이상 입니다.

댓글38

  • 이민숙 2020.07.28 23:58

    취득세관련해서, 7.10대책적용시, 현재 서울아파트거주하면서 경기도파주에 아파트를 한채 더 매입하려고하면 취득세는 기본세율인가요? 기타도시이며 공시지가 3억미만일경우에요? 3억이 어떤가격 기준인지요?
    답글

    • 딩도 2020.07.29 01:07 신고

      1. 기존세율로 적용됩니다.

      2. 공시가 3억 기준 입니다
      (현재 국회에서 한번도 세법 개정중이니 8월초 이후 달라질수 있음)

  • 2020.07.31 13:11

    비밀댓글입니다
    답글

  • 낭만곰 2020.07.31 19:14

    안녕하세요 여쭤볼게 있어서 글 남겨봅니다.

    저는 부모님과 함께 살고 있고요.세대주는 아버지 이세요~
    저희는 인계동에 오래도록 살다가 재개발로 인해 현재는 다른곳에서 살고 있습니다.
    << 살던곳 수원 인계동 (현재 팔달8구역)은 2년전부터 재개발이 들어갔습니다>>
    지금 사는곳은 영통 입니다.((이곳도 세대주 아버지로 되어 있습니다.))
    완공이 되면 저희는 다시 인계동으로 입주할 계획입니다.
    그럼 저희 집은 1가구 2주택인데요~이것도 일시적인경우에 해당되는건지...

    그것도 너무 헷갈리고요.

    취득세/양도소득세 등등 어떻게 되는건지도 모르겠고요..

    요즘 머리가 많이 아파요 가슴이 막 답답하고요.

    갑자기 큰돈으로 세금 내야 할까봐 겁이 납니다.

    잘아시는 선생님 꼭좀 알려주세요!무더위 건강하세요.

    답글

    • 2020.07.31 22:46

      비밀댓글입니다

    • 낭만곰 2020.08.01 00:38

      딩도님 위에 댓글이 안보입니다.바쁘시겠지만 다시 한번 부탁드립니다.

    • 딩도 2020.08.01 10:36 신고

      실수로 답글을 잠금 처리 해서 달았네요....!
      죄송합니다!!!



      부모님 집 하나, 자녀 집 하나 있으시다는 것이죠.
      부모님과 같이 살고 있어서 일시적 2주택이라는
      것으로 보입니다.
      부모님과 자녀가 파는 경우에 각각 따로 살고 전입신고 같이 안해주는 "세대 분리"만 하면 됩니다.

      하지만
      당장은 괜찮고, 혹시 부모님이나 자녀가 집을 팔아야 한다면 잔금 받을 때까지는 따로 살고, 전입신고를 같이 해놓으면 안 됩니다.

  • 행복한선물 2020.08.01 00:31

    18년5월분양받은 아파트 9월입주예정, 조정대상지역
    현재 시골집 천만원 등기소유.
    이럴경우
    아파트는 전세줄 예정이고 차후에 매매하려해요.
    지금 매매하면 양도세가 많다고 해서요.
    그러면
    지금 살고있는 시골주택은 계속 살고싶은데
    시골집 명의이전을 아파트 등기전에
    옮겨놔야할까요?
    아님 그냥 9월에 아파트 등기후
    1가구2주택에서
    처리할수있는 좋은 순서는 무엇일까요?
    머리가 너무 아프네요 ㅠ
    답글

    • 딩도 2020.08.01 10:38 신고

      가장 절세할 수 있는 방법은
      아파트의 취득일로부터 3년 이내에 2년 이상 보유한 시골주택을 양도하는 경우에는 일시적인2주택으로서 양도소득세가 비과세됩니다.



      그러나 그게 아니고 조정대상지역의 아파트를 시골주택보다 먼저 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되나,

      시골주택은 중과세의 주택수에서 제외되는 규정이 있으므로 중과세율이 적용되지 않으리라고 봅니다.

  • 낭만곰 2020.08.01 12:49

    아니요^^둘다 아버지 성함 으로 되어 있습니다
    답글

  • 서동이 2020.08.02 01:01

    안녕하세요 현재 부모님께 상속받은 서울 아파트 1채 보유중이구요, 내년쯤 경기쪽 신도시에 상가주택을 건축하려고 합니다. 1층 상가 2층 주택 3층 주택 이렇게 했을경우 1가구 2주택에 해당되는건가요?
    혹시 1층 2층은 상가로 하고 3층만 주택으로 사용할 경우에는 주택으로 인정 안받는건가요?
    부동산 대책이 계속 바뀌어서 모르겠네요ㅠㅠ
    답글

    • 딩도 2020.08.02 01:18 신고

      1층 상가 2,3 주택시 서울 지역이면 일시적 1주택 2가구 과세대상이 될수 있습니다.
      하지만 상가층 같은 경우는 이번 8월 3일 법안이 국회에 통과되어야 정확한 결과를 얻을수 있습니다....

  • 진리 2020.08.02 16:15

    현재 상가 건물에 7명이 공동 명의 되어 있고 이 건물을 올해 팔 예정입니다 그리고 제 이름으로 된 아파트 임기가 내년 4월이라 이사를 가려고 합니다 그럼 언제까지 세입자에게 이 사실을 전해야 할까요
    답글

  • 또실이 2020.08.02 20:17

    세대주(본인, 미혼), 어머니(배우자 없음), 동생(만 30세이상, 미혼) 이렇게 3인 가구 구성되어 있습니다.

    2016.7월 동생명의로 아파트(인천 송도) 분양받아 2019.10월 소유권 이전하여 현재까지 거주중입니다.
    2017.12월 본인 명의로 주거형 오피스텔(인천 송도) 분양권 매수하였습니다.
    2020.9~10월 어머니 명의로 주거형 오피스텔(인천 송도) 분양권 매수 예정입니다.

    2020.11월 이후
    현 거주중인 아파트는 임대 예정
    제 명의 오피스텔 실거주 예정
    어머니 명의 오피스텔 임대 예정

    오피스텔 모두 전입신고를 한다는 가정하에,
    질문:
    1. 6.17이전 구입한 아파트니까 2년 소유만 하고 매도하면 비과세 적용 받는거 맞나요? 소유권 이전일부터 2년이면 2021년 10월 이후 매도시 비과세인가요?
    2. 오피스텔에 구입 후 전입 시 오피스텔 소유권 이전일 기준으로 저희 3명 모두 다주택자가 되는건가요? 그렇다면 3명 모두 각각 세대분리를 하는게 유리한가요? 혹시 직계존비속은 제가 미혼일 경우 세대분리가 되어있어도 동일세대로 간주하나요?
    3. 오피스텔도 전입신고 시 아파트처럼 실거주 2년 후 매도할 경우 양도세 비과세 적용을 받을 수 있나요?
    답글

    • 딩도 2020.08.04 13:24 신고

      가정하에 말씀드리면

      1. 매도시 비과세 입니다.

      2. 세대분리가 되어있는데 좋고
      세대분리되면 각 세대 가구원으로 인정되는게 맞습니다.

      3. 그렇죠 비과세 적용됩니다.

  • 아지 2020.08.03 18:14

    저같은경우 어떤지 좀 여쭤볼게요.
    헌재 저,부모니모주소가 같이돼있고 각자 주택소유중입니다.
    전 수원에아파트(공시가 1억3천), 아버지 시갈 비규제지역에 주택(공시가 8천), 어머니 시골 비규제지역 아파트)공시가 5천)
    다 저가인데 1가구다주택에 해당되나요?
    현제 화성시에 아파트(공시가 2억정도)를 매입하고 기존 수원의ㅗ아파트는 1년안에 처분하려고하는데, 부모님은 각자소유의 주택 처분의사가 앖습니다.
    이런경우 1가구다주택자가 돼서 취등록세나 기존 수원의 아파트를 팔때 세금이 많이나오게되나요?
    답글

    • 딩도 2020.08.04 13:25 신고

      시골주택도 주택수에 포함되어

      그러한 상태에서 화성아파트를 취득하게 되는 경우에는 1가구3주택으로 보게 됩니다.

      이러한 경우에 수원아파트를 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세됩니다.



      그리고 화성아파트를 취득시에 취득세 등이 중과세됩니다.

  • 올리브그린 2020.08.05 13:23

    현재 일시적 1가구 2주택 입니다
    위치는 전부 인천 송도 입니다

    1번 주택 2016 등기 후 임대 주다가 2019년 1월 부터 실거주
    2번 주택 2019년 10월 등기 후 월세 임대차 계약중.. 현재 월세 2기 이상 미납 상태로 내용증명 보낸 상태

    1,2번 모두 2억 이상 시세차익이 발생한 상태로 모두 비과세로 정리하고 3번째 아파트를 송도에서 매입해서
    실거주 하고 싶습니다
    - 각각 언제 까지 처분하고 3번 주택 구매 시점을 어떻게 잡아야 하는지 궁금합니다
    - 같은 년도에 2채를 처분하면 합산과세?에 해당되서 세금이 많은가요??

    그리고 2번 주택을 2년 보유 후 매매를 하면 일반과세+10%로 보면 되는 건가요??


    읽어 주셔서 감사합니다
    답글

    • 딩도 2020.08.05 15:23 신고

      새로운 주택 취득일로부터 3년 이내에 기존주택을 양도하면 양도소득세는 일시적 2주택 비과세가

      가능하며, 그 다음 새로운 주택을 2년 이상 보유한 이후 양도하면 새로운 주택 양도소득세도 1세대

      1주택 비과세 또는 일시적 2주택 비과세가 가능합니다.

  • 이움 2020.08.07 20:08

    안녕하세요.
    현재 부모님과 함께 거주중이고, 제가 세대주 입니다.
    (등본상 가구가 분리되어 있어도 동일한 주소지에서 생계를 같이 하고 있습니다.)
    추후 결혼을 위해 제가 1 주택을 구하고, 기존 주택을 부모님 모시는 용으로 써도 1가구 2주택자가 되는건가요? 아버지는 만65세 이상 어머니는 만 60세 이상이십니다.
    답글

    • 딩도 2020.08.08 09:43 신고

      같은 주소지내고 같이 등본상 한구가가되고
      본인이 세대주가 될시
      1가구 2주택자가 됩니다.

  • 김민수 2020.08.07 22:39

    상세한 설명 감사합니다. 현재 강남에 아파트 10년 실거주, 직장때문에 부산에(조정대상지역 아님) 작은 아파트 2018년 4월 매수 후 거주 중입니다.
    1. 강남아파트를 팔면 일시적 2주택 적용이 가능한가요?(9억초과분 양도세 장기보유공제 받을 수 있는지)
    2. 강남파파트를 팔고 서초구에 아파트를 사면 새로 구입하는 아파트 취득세는 8% 적용 받게 되나요?
    서울집을 줄여서 이사가고 싶은데 양도세 취득세로 인해 여차하면 집만 줄어드는 결과가 올 것 같아 걱정되네요.
    바쁘시겠지만 답변 기다리겠습니다.
    답글

  • 2020.08.08 09:37

    비밀댓글입니다
    답글

  • 김일 2020.08.08 17:10

    부동산 정책 왜 이렇게 자주 바뀌는지 머리아파요.
    경북 칠곡에 1억 4천 짜리 아파트 1채보유중이고 실거주한적없고 월세 받고있어요.
    오늘 대구에 4억 아파트 1채 계약했는데 조정대상지역 아니구요 이런경우 1가구2주택에 해당되나요?
    답글

    • 딩도 2020.08.08 18:15 신고

      그러게 말입니다... 참 머리아프시죠? ㅎㅎㅎ

      조정지역대상이 아니면
      1가구 2주택 비과세 대상 입니다. ㅎㅎ
      하지만 이번 8월 중순에 정책이 또 바뀌면 어찌될지 모르니 참고하셔야해요 이점을 ㅠㅠㅠ

  • 해박이 2020.08.09 12:08

    부동산에 대한 지식이 해박하군요. 많은 도움이 되고 있습니다. 천안에 시가 10억 정도 아파트에 거주중이고 가을 쯤에 당진의 원룸 건물(4층건물, 원룸18 개, 1층 상가) 시가 11억원을 매입하려고 하는데 1가구 2주택에 해당되는지요?
    답글

  • 여울목쉼터 2020.08.18 21:14 신고

    질문1) 양도소득세 과세금 문의
    2007년 서울 오피스텔 1채 아내 명의로 매입(7,250만원), 2008년 8월 경기도 여주 아파트 1채 본인 명의로 매입(2억4천4백만원), 2017년 5월 충남 서산 아파트 1채 본인 명의로 매입(1억1천2백만원)
    이중 경기도 여주 아파트를 2억 2천만원에 매도 2020년 10월20일 잔금수령예정, 서울 오피스텔을 1억4천만원에 매도계약 체결하여 2020년 11월 20일에 잔금수령예정입니다.
    이 경우 한채는 마이너스 양도차익입 발생하였고, 다른 한채는 필요경비 공제후 4천5백만원 정도의 양도차익이 발생하였는데 양도소득세 계산은 어떻게 하는지요?

    (질문2)
    서산 아파트 (시가 1억원) 주거 상태에서 수도권 조정대상지역에 내년이후 아파트 한 채를 구입할 계획이며
    실입주는 4~5년 후쯤 할 계획입니다. 이 경우 새로 바귄 부동산법에 위배되지는 않는지요?
    만약, 비조정대상지역에 주택을 매입한 경우에는 어떻게 되며 1가구 2주택에 해당되는지요?
    답글

    • 딩도 2020.08.23 12:58 신고

      두개를 통산하여 양도차익을 산정후 세율적용합니다.

      서산은 비조정지역으로 취득세 종전세율 적용합니다. 2채 1-3프로

      세법상 서울아파트 매수후 매도시 1주택으로 과세됩니다.

      마찬가지로 서산아파트 매도시도 1주택으로 과세됩니다.

  • 2020.10.20 16:41

    비밀댓글입니다
    답글

    • 딩도 2020.10.28 09:34 신고

      일단 글의 내용이 도움 되셨다니 감사합니다.
      일단 같이 거주중인 등본상 내용이
      한 가구로 두분이 묶여 있으면
      1가구 2주택에 해당 합니다.
      = 단 비규제 지역이면 주택수에 포함은 안됨

  • 장소라 2020.12.01 12:05

    현재 비규제지역 6억미만 구축아파트 1채 남편명의로 매매. 그런데 곧바로 제명의로 조정대상지역 투기과열지구 6억1천짜리 청약당첨이되서 실거주 피하기위해 자납으로 중도금 잔금 납부 예정입니다. 23년 8월 입주 예정인데...

    1. 취득세는 3년내로 기존주택 매도안하면 8프로 내야하나요?
    2. 25년 8월 이후 분양받은 아파트 매매하면 양도세가 어떻게 되나요? 실거주 안해도 될까요?? 하는게 나을까요?
    3. 분양받은 아파트 매매하면 취득세 그대로 8프로 인가요..
    답글

  • 둘째아들 2020.12.03 23:55

    안녕하세요 .저는 결혼해서19년째 광명시에 주택을 보유하고 있는 사람입니딘. 2남중 차남이구요. 김포에 사는 형이 부모님을 따로 이웃에, 전세집에 모시고 살고 있었는데. 집이 겨울에 너무추워서 살수없는지경인데 조치가 없어서. 제가 작년에 김포에 작은 아파트를 대출받아 매입하여 부모님을 사시게 해드렸습니다 . 1가구 2주택자가 되었는데요. 종부세등 과세대상이 되는것 같습니다. 부모님께선 80이 넘으셔서 집을 팔수도 없구요. 이경우 절세할수 있는 방법은 없을까요? 참고로 부모님 생활비도 거의 제가 하는데 . 연말정산을 위한 의료보험등은 큰아들 쪽에 올라가 있습니다.
    투자목적도 아니고 평생불편하게 사신 부모님 위한일이었는데 세금이 많이 나오니 마누라 볼 면목이 없습니다
    방법이 있을까요?
    답글