재건축 리모델링 차이

최근 아파트 재건축과 리모델링 관련해서 갈등이 불거지는 일이 많아지고 있는데 그 이유는 공사비 급등과 정부의 규제완화책 등과 맞물려 입주민 간의 이견이 발생했기 때문이라고 합니다.

재건축과 리모델링의 정확한 정의가 무엇이며 어떤 차이가 있는지 모르는 분들도 있는데 이번 포스팅에서는 재건축과 리모델링 정의와 차이 그리고 각각의 장단점을 알려드리겠습니다.

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■재건축

재건축은 30년 이상 노후된 주택을 철거하고 새로운 신축 아파트를 건설하는 것을 말합니다.

아파트가 낡아서 주택으로서의 역할을 못하고 안전성도 떨어지기 때문에 기초 골격까지 완전히 부수고 같은 대지에 새롭게 아파트를 만드는 것입니다.

재건축의 장점은 바로 이 신축아파트로 새롭게 설립된다는 점과 관련되어 있는데 우선 단지와 세대 설계가 자유롭다는 점입니다.

30년 전과 비교했을 때 지금의 아파트 단지 조성과 내부 설계 방법은 많이 발전했을 텐데 이런 사항들을 모두 반영하여 현재에 맞게 새로운 아파트가 만들어지는 것입니다.

두 번째로는 이렇게 새롭게 만들어졌기 때문에 아파트의 가치가 상승한다는 점인데 이미 가지고 있는 아파트가 신축 아파트로 재탄생했으니 수익률 좋고 안전한 부동산 투자를 저절로 할 수 있는 셈입니다.

반대로 재건축의 단점은 허가 및 절차가 까다롭다는 단점이 있습니다.

우선 아파트를 재건축할 수 있는 기준이 제한적인데 지어진 지 30년 이상이며 안전진단 D등급 이하인 아파트만 가능하다는 조건이 있습니다.

게다가 재건축 허가가 난 후에도 조합설립, 사업계획, 관리처분, 철거 등 수많은 절차를 거쳐야 하기 때문에 재건축 사업 진행 확정부터 실제 입주까지 거의 10년 정도의 시간이 소요될 수 있습니다.

더불어 *용적률 제한 및 *초과이익환수제 등 규제가 있다 는 단점이 있습니다.
*용적률: 전체 대지면적에 대한 건물 연면적의 비율이며 건물을 얼마나 높게 지을 수 있는지를 나타내는 지표. 용적률이 낮을수록 재건축 사업이 수월.

* 재건축초과이익환수제: 재건축으로 조합원이 얻은 이익이 인근 집값 상승분과 비용 등을 빼고 1인당 평균 3000만 원을 넘을 경우 초과 금액의 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도

■리모델링

리모델링이란 건물의 기본 골조를 유지한 상태에서 건축물의 노후화 억제 및 기능 향상을 위해 수선 혹은 증축하는 사업을 말합니다.

절차가 복잡하고 오래 걸리는 재건축의 대안으로 건물을 완전히 부수는 것이 아니기 때문에 조건과 절차가 다소 간단합니다.

리모델링의 장점은 재건축의 단점을 보완한 것이라고 보면 되는데 우선 지어진 지 15년 된 아파트이며 안전진단 B등급 이하여도 가능합니다.

이로 인해 검토나 승인의 기간을 줄일 수 있으며 골조를 유지하므로 공사기간도 재건축에 비해 짧습니다.(수직, 수평증축이나 주변시설 공사여부에 따라 차이가 있을 수 있음)

리모델링의 단점은 다음과 같습니다.
우선 기본 골조를 유지하기 때문에 내부 구조를 변경하는데 한계가 있습니다.

새로운 건축물 기준에 따라 스프링클러 등을 설치해야 하는데 이를 반영하다 보면 아파트 내부가 좁아지거나 층고가 낮아질 수 있습니다.

더불어 같은 골조에 증축을 하다 보니 범위가 제한적이어서 입주민이 부담해야 할 금액이 높아지기도 하고 증축의 정도에 따라 안전성 문제가 우려되기도 합니다.

또한 리모델링이라고 규제가 없는 것은 아닌데 일부 아파트는 분양가 상한제 제한을 받기도 하는데 이 제한을 받는 아파트는 정부가 산정한 분양가 이하로만 분양해야 합니다.

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마지막으로 재건축과 리모델링 사업조건은 아래 사진으로 한눈에 비교할 수 있으니 참고하시길 바랍니다.