최근 뉴스에서 자주 등장하는 게 '전세사기'입니다.
만약에 주택임대차 계약이 만료되었음에도 불구하고 임대인이 보증금을 반환하지 않는다면 어떻게 해야 하는지 아시나요?
전세사기를 예방하기 위한 방법으로 "임차권등기명령제도"가 있습니다.
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전세사기란 무엇인가요?
전세사기는 서민의 중요한 주거형태인 전세제도 관련 보증금 편취 등 사기범죄는 기본권인 주거권을 침해하고 사실상 피해자의 전 재산을 잃게 하며 피해 회복이 쉽지 않은 중대한 악성범죄입니다.
최근 금리인상으로 서민의 주거비 부담이 높아지고 부동산 가격 하락 가능성에 따른 '무자본•갭투자, 깡통전세' 등 사기가 증가하고 있습니다.
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임차권등기명령 제도란?
주택임대차보호법은 주택의 임대와 주민등록을 대항력의 취득 및 존속 요건으로 하고 있기 때문에 임차인이 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되므로 보증금을 돌려받기 어려워지게 됩니다.
이러한 문제를 해결하기 위해 임차권등기명령제도는 법원의 집행명령에 따른 등기를 마치면 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하게 하면서 임차주택에서 자유롭게 이사할 수 있게 하는 제도입니다.
*주택임대차보호법 제3조의 3 및 제3조의 4
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임차권등기명령 신청 조건
① 임대차가 끝난 후 ② 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원•지방법원지원 또는 시군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
계약기간 만료로 임대차가 종료된 경우는 물론, 해지통고에 따라 임대차가 종료되거나 합의 해지된 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
임차인은 임대차가 종료되어야 임차권 등기명령을 신청할 수 있습니다.
계약기간의 만료로 임대차가 종료된 경우, 해지통고에 따라 임대차가 종료되거나 합의 해지된 경우에도 임차권등기명령을 신청 가능합니다.
*「주택임대차보호법」 제3조의 3 제1항
임차보증금을 돌려받지 못한 경우란 임차보증금 전액을 돌려받지 못한 경우는 물론, 일부라도 돌려받지 못한 경우도 포함됩니다.
*「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」(대법원규칙 제2895호, 2020. 5. 1., 발령•시행) 제2조제 1항 제5호
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임차권등기명령 신청은?
다음과 같이 임대차가 종료되면 임차권등기명령 신청 가능
✅기간의 약정이 없는 임대차의 해지통고는 임차인이 해지통고한 날부터 1개월이 지난 경우 「민법」 제635조 제2항 제1호
✅기간의 약정은 있지만, 임대인이 임차인의 반대에도 임차주택에 대한 보존행위를 하여 임차인이 임차의 목적을 달성할 수 없어 해지통고를 하고 그 통고가 임대인에게 도달한 경우 「민법」 제625조
✅임차주택의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 그 밖의 사유로 사용•수익 할 수 없게 되고, 그 잔존부분으로는 임대차의 목적을 달성할 수 없어 임차인이 해지통고를 하고, 그 통고가 임대인에게 도달한 경우 「민법」 제627조
✅묵시의 갱신 시 임차인이 해지통고를 하고, 그 통고가 된 날부터 3개월이 경과한 경우 「주택임대차보호법」 제6조의 2
✅임대차계약을 체결한 후 임차주택이 멸실되어 잔존부분으로는 임대차 목적을 달성할 수 없어 해지하는 경우 「민법」 제627조
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임차권등기명령 신청방법
임차권등기명령을 신청하는 임차인은 임차권등기명령신청서에 다음 사항을 적고 임차인 또는 대리인이 기면날인 또는 서명해야 합니다.
① 사건의 표시 ② 임차인과 임대인의 성명, 주소, 임차인의 주민등록번호 ③ 대리인이 신청할 때에는 대리인의 성명과 주소 ④ 임대차의 목적인 주택 또는 건물의 표시 ⑤ 반환받지 못한 임차보증금액 및 차임 ⑥ 신청의 취지와 이유 ⑦ 첨부서류의 표시 ⑧ 연월일 ⑨ 법원의 표시
*「주택임대차보호법」 제3조의 3 제1항 및
「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제2조제 1항
임차인은 임차권 등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다.
*「주택임대차보호법」 제3조의 3 제8항
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임차권 등기의 효과
✔️대항력 및 우선변제권의 유지
임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않습니다.
✔️대항력 및 우선변제권의 취득
임차인이 임차권등기명령 이전에 대항력이나 우선변제권을 취득하지 못한 경우에, 임차권등기가 마쳐지면 대항력과 우선변제권을 취득하게 됩니다.
*「주택임대차보호법」 제3조의 3 제5항
✔️소액보증금의 최우선변제권 배제
임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 소액 보증금의 우선변제를 받을 수 없습니다.
*「주택임대차보호법」 제3조의 3 제6항
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본 설명은 법무부 출처를
기반으로 작성되었음을 알려드립니다.
읽어주셔서 감사합니다.
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