간주임대료란 월세 등의 임대료를 받는 임대사업자와 보증금(전세금)만 받는 임대사업자와의 과세형평을 위해 보증금 (전세금)을 과세 표준에 포함시키는 것을 말하는데 보증금도 어떤 산식에 의해 계산되는 금액을 임대료로 간주하겠다는 것입니다.
이번 포스팅에서는 간주임대료 계산 대상 및 방법에 대해서 안내드리겠습니다.
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간주임대료 계산 대상
모든 전월세 임대 사업자에게 간주임대료가 부과되는 것은 아닙니다.
• 부부 합산 3주택 이상 소유했을 경우
• 간주임대료 계산 대상 주택의 보증금 등의 합계액이 3 억원을 초과하는 경우에만 간주임대료를 적용
주거전용 면적이 1세대당 40제곱미터 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 2억원 이하인 '소형주택'은 주 택 수에 포함되지 않습니다.
*단, 간주임대료 계산 시에만 주택 수에서 제외되는 것으로 소형주택에서 발생하는 월세는 수입금액에 포함
이 기준에 따라 1주택, 2주택 소유자의 보증금은 비과세입니다.
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주택 간주임대료 계산방법
주택임대소득 또한 사업소득에 포함되는데 사업소득에 대한 종합소득세 신고는 장부를 작성하는 장부신고방법과 ②장부를 작성하지 않고 추정해 계산하는 추계신고방법으로 나뉩니다.
이 두가지 방법에 따라 간주임대료 계산 방법 또한 달라집니다.
① 장부신고에 따른 간주임대료 계산
② 추계신고에 따른 간주임대료 계산
여기서 적수란 임대보증금에 임대일수를 곱한 값을 뜻하며 보증금등을 받은 주택이 2주택 이상인 경우에는 보증금등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금 등부터 순서대로 차감합니다.
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소득세 vs 법인세 주택의 간주임대료 비교
간주임대료는 개인이라면 소득세, 법인이라면 법인세를 납부하기 위한 계산 기준이 됩니다.
과세 구분에 따라 적용 대상 및 차감되는 금융 수익은 위 표와 같습니다.
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간주임대료 계산 사례
아래에서는 실생활에서 접하기 쉬운 대상들의 사례로 간주 임대료를 계산해서 안내드리겠습니다.
*아래 사례는 2022년 귀속 분으로 1.2%의 정기예금이자율을 적용했으며 2023년 귀속분부터는 2.9%의 이율이 적용한 사례
사례 1. 단독사업자의 보증금 등의 합계액이 변동하지 않는 경우
A, B, C 비 소형주택 3채 소유자가 주택 3채를 단독으로 임대
임대사업부분 발생 금융 수입은 없으며, 임대 기간은 모두 1.1~12.31입니다.
➡️부부합산 비소형주택 3채 이상 소유자의 비소형주택 보증금 및 전세금에 대해서 보증금합계 3억 초과분의 60%에 대하여 1.2%를 임대료로 간주하여 총수입금액에 산입 합니다.
▶(보증금 등- 3억원(1))의 적수 x 60% ÷ 365 x 1.2%
- 임대사업부분 발생 금융수익(2)
(1) 보증금등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금 등부터 순서 대로 차감
→보증금등의 적수가 가장 큰 C주택 보증금에서부터 3억원 차감
(2) 추계신고 등의 경우에는 금융수익을 차감하지 않음
(1) A: [(1.5억원-0)×365]×0.6: 365×1.2%= 108만원
B: [(1억원-0)×365]×0.6: 365x1.2%= 72만원
C: [(3.5억원-3억원)x365]×0.6:365x1.2%= 36만원
(2) A: 100만원×12= 1,200만원
C: 130만원x12= 1,560만원
사례 2. 공동으로 주택을 임대하는 경우
부부가 비소형주택 4채를 단독 및 공동으로 임대 후 임대사업부분 발생 금융수익은 없으며 임대기간은 모두 1.1. ~ 12.31. 입니다.
➡️단독명의 주택과 공동명의 주택을 구분하여 각각 간주임 대료를 계산하며 간주임대료와 월 임대료를 합산하여 각 공 동명의 주택별 소득금액을 계산한 후 각 공동명의 주택의 손 익분배비율에 따라 각 거주자별로 소득금액을 배분합니다.
부부 공동명의 주택 3채(B, C, D)에 대해서는 1거주자로 보아 간주임대료를 계산하고, 단독소유 A주택은 별도로 계산합니다.
(1) A: [(4억원-3억원)x365]×0.6:365x1.2%= 72만원
(2) B: [(5억원-3억원)x365]×0.6:365x1.2%= 144만원
C: [(3천만원-0)x365]×0.6:365x1.2%= 21만6천원
D: [(1억7천만원-0)×365]×0.6:365x1.2%= 122만4천
(3) A: 120만원×12= 1,440만원
C: 130만원x12=1,560만원
(4) 2019년 귀속부터 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 경우도 과세합니다.
사례 3. 보증금등 합계액이 변동하는 경우
A,B,C 비소형주택 3채를 단독으로 임대 임대사업부분 발생 금융수익은 없으며, A B 주 택은 아래와 같이 임대기간별로 보증금이 변동 됐습니다.
➡️보증금등 합계액이 변동하는 경우 보증금 등의 합계액이 변동하는 구간별로 보증금등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금 등부터 순서대로 3억원을 차감합니다.
→ 각각의 보증금 등의 합계액에 해당되는 임차기간별로 구분합니다.
→ 각 기간의 보증금 등의 합계액에서 주택의 임대보증금 적수가 큰 순서대로 3억원을 차감하여 계산된 각 기간별 간주 임대료를 합산하여 해당기간의 간주임대료를 계산합니다.
(1) (5.3억원-3억원)×148일= 340억4천만원
(2) (5.6억원-3억원)x57일= 148억2천만원
(3) (6.3억원-3억원)x160일= 528억원
(4) 340억4천만원x0.6÷365x1.2%= 67만1,473원
(5) 148억2천만원x0.6÷365x1.2%= 29만2,339원
(6) 528억원x0.6÷365x1.2%= 104만1,534원
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간주임대료 계산이 복잡하고 어렵다면 국세청 홈텍스(www.hometax.go.kr)에서 세금모의계산 서비스를 이용해보시길 바랍니다.
본 설명은 국세청 출처를
기반으로 작성되었음을 알려드립니다.
읽어주셔서 감사합니다.
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